Emlakmetrekare.com Genel Yayın Direktörü Eyüp İyigün, Artaş İnşaat Satış ve Pazarlama Koordinatörü Varol Tezmen ile Expo by Turkey Qatar’da bir röportaj gerçekleştirdi. Varol Tezmen, ‘Konut fiyatları yüksek mi?’ sorusuna yanıt verdi…
Eyüp İyigün: Expo Turkey by Qatar fuarından yayınlarımız devam ediyor. Bugün yanımızda Artaş İnşaat Satış ve Pazarlama Koordinatörü Varol Tezmen var. Kendisi Türkiye’de konut sektöründe fiyatlandırma alanında oldukça uzman biri. Varol bey, öncelikle fuarla ilgili değerlendirmenizi alabilir miyim?
Varol Tezmen: Expo Turkey by Qatar bu sene ilk defa düzenlendi. Hatta bu fuar merkezinde de ilk fuar oluyor. Bu fuarın özelliği sadece gayrimenkul sektöründen değil birçok sektörden şirketler katılıyor. Daha önceki fuarlardan biraz farklı. Katarlıların yoğun ilgisi var. Bu fuarın Türk firmaları açısından oldukça verimli geçeceğini düşünüyorum.
Eyüp İyigün: Türkiye’deki konut sektöründe bir fiyatlandırma soruları başladı. Bazı projeler satıyor, bazıları satamıyor. Fiyatlandırma konusunu nasıl değerlendiriyorsunuz? Türk konut sektöründe doğru fiyatlandırma yapılıyor mu?
Varol Tezmen; Konut sektöründe bir projenin satıp diğer projenin daha az satması sadece fiyata bağlı değil. Tek bir etkene bağlanamaz. Fiyatın yanında ödeme koşulları da önemli oluyor, projenin lokasyonu da önemli oluyor. Daire planları, net-brüt farkı, doğru reklam, doğru pazarlama, verilen sosyal tesisler, aidatlar, teslim süresi hepsi önemli bir rol oynuyor. İnsanlar aile başına ömürlerinde bir defa daire sahibi oluyorlar. Bunu alırkende ince eleyip sık dokuyorlar. Neredeyse 10 yıllık birikimlerini ortaya koyuyorlar, bir 10 yılda borçlanıyorlar, 20 yıllık birikimlerini veriyorlar. Tabi ki her firmanın fiyat ve satış politikası farklı. Bazı firmalar banka kredisi ile yönlendiriyorlar. Bazı firmalar kendi bünyesinde ödeme planı oluşturuyorlar. Biliyorsunuz Emlak Konut’un 60 ay sıfır faiz kampanyası çok yoğun ilgi gördü. 240 ay vade kampanyası o kadar ilgi görmedi. Bu kampanyada satışların yüzde 72’si 60 ay sıfır faiz ödeme planı ile olandı. Ama banka kredisi kanalında bunlar satıldı. Bir bakıyorsunuz başka bir firma bankayı devreden çıkartıp 36 ay senetle satıyor ya da peşinatı bölüyor. Bunların hepsi tüketicinin satın alma tercihinde önemli rol oynuyor. Ama ne derseniz deyin bütün bu uygulamaların neticesinde şirketlere bir finansman maliyeti çıkıyor. Bazı şirketler bu finansman maliyetinin tamamını yansıtırken, bazıları yüzde 50’sini, bazıları ise yüzde 25’ini yansıtıyorlar. Dolayısıyla sadece fiyatların yüksekliğini ve o projenin satılmamasını tek başına buna bağlamamamız lazım. Mesela 60 ay sıfır faiz kampanyasında nereden baksanız daire başına yüzde 16-17’lik bir maliyet çıkıyor. Genel olarak fiyatların yüksek olmasının da bir çok nedeni var. Mesela arsa maliyetleri en önemli neden. Bunu hep söylüyoruz. İster kat karşılığı, ister ise al-sat paylaşımı yapılsın, bugün İstanbul’un dış lokasyonlarında bile yüzde 50’den daha uygun bir hasılat paylaşımı göremiyorsunuz. Yani 100 bin TL cira yapıyorsanız, 50 bin TL’sini arsa sahibine vermek zorundasınız. Ortalama metrekaresi 5 bin TL civarında olan bir dairenin de maliyeti nereden baksanız 2-2 bin 500 TL oluyor. O şirketin pazarlama maliyetleri, proje geliştirme maliyetlerini de koyduğunuz zaman çok yüksek bir rakam ortaya çıkıyor. Eskiden yüzde 20-30 gibi çok yüksek karlar vardı. Herkes o yüzden dışarıdan da sektöre giren çok oldu. Ama bugün gerçekten de bu marjlar yok. Bunda arsa maliyetlerinin, finansman maliyetlerinin, inşaat maliyetlerinin etkisi var. Bütün bu etkenler projenin fiyatının artmasına neden oluyor. Tabiki satın alma gücü o kadar çabuk yükselmiyor. Ne beyaz yakalıların, ne de ticaret ya da sanayi ile uğraşanların gelirleri bu kadar artmıyor. Türkiye ekonomisinin son bir yıldaki gelişmesine baktığımızda İstanbul’daki sıfır ve büyük konut projelerini baz aldığımızda fiyatlar yüzde 20-25 artıyorsa, hiç kimsenin geliri o kadar artmıyor. Gelirler artmayıp, konut fiyatları artınca üst segmentte bir arz-talep dengesi sorunu çıkabiliyor. Biraz önce saydığım etkenlerde bir hata yapılmadıysa bugün metrekare 2-3 bin TL bandında satılmaması mümkün değil. Hatta 4 bin TL’ye kadar çok rahat satılabiliyor. Firmalar da müşteri talebinin azlığını kırmak için değişik kampanyalar yapıyorlar. Maliyetlerinin bir kısmı konut fiyatlarına yansıtılıyor. Ancak bütün maliyetleri fiyatlara eklerseniz zaten aşırı şişmeler olur. O durumda da o projeden konut satılma imkanı olmaz. Bence maliyetlerin bir kısmını fiyatlara yansıtarak bu tıkanıklığı aşmaya çalışıyorlar.
Eyüp İyigün/Emlakmetrekare.com