Sanayi ve lojistik yatırımlarında Türkiye’nin yükselen yıldızı haline gelen Kocaeli, artan arsa fiyatları ve dönüşen yapı tipleriyle dikkat çekiyor. Eva Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Furkan Budak’a göre özellikle Dilovası ve Gebze hattı, sanayi gayrimenkul piyasasında stratejik bir kırılma yaşıyor. Budak, yeni yatırım dalgasının yalnızca fiyat değil, fonksiyon bazlı dönüşüm de getirdiğini açıkladı. Dilovası’nda sanayi imarlı arsa m² fiyatları 35.000 TL’ye ulaştı. Yeni nesil A sınıfı depo kiraları ise 350-450 TL/m² aralığında. Nitelikli üretim tesislerinde birim fiyatlar 60.000 TL’ye kadar çıkıyor.
Eva Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Furkan Budak, Kocaeli ve özellikle Dilovası özelinde sanayi ve lojistik yatırımlarının gayrimenkul piyasası üzerindeki etkilerini değerlendirdi. Sanayi ve lojistik entegrasyonunun giderek daha kritik hale geldiğine dikkat çeken Budak, “Kocaeli artık yalnızca İstanbul’un lojistik alternatifi değil; kendi yatırım karakterini inşa eden, stratejik bir merkez” dedi.
Dilovası’nda Stratejik Dönüşüm: Yatırım Talebi Arsa Fiyatlarını Zirveye Taşıdı
Dilovası, artan altyapı yatırımları, genişleyen liman bağlantıları ve yeniden düzenlenen sanayi parselasyonlarıyla üretimden lojistiğe uzanan hibrit yapılar için cazibe merkezi haline geldi. Sanayi imarlı arsalarda birim m² satış değerleri 35.000 TL seviyelerine ulaşırken, sınırlı arsa arzı ve çok yönlü yatırım talebi, fiyatların yükselmeye devam edeceğine işaret ediyor.
Lojistik Talebi Yeni Yapı Tiplerini Öne Çıkarıyor
Depolama ve üretimin bir arada planlandığı hibrit tesislere yönelik talep, yapı türlerinde de dönüşümü beraberinde getiriyor. Yeni nesil A sınıfı depo kiraları 350 – 450 TL/m² bandına yükselmiş durumda. Eski yapıların ise 150 – 250 TL/m² kira aralığında kalması, bölgedeki dönüşüm ihtiyacının altını çiziyor.
İkincil Bölgelerde %100’lük Değer Artışı
Dilovası gibi birincil sanayi bölgelerinde alan bulamayan yatırımcılar, TEM ve D100 aksına yakın ikincil alanlara yöneliyor. Çayırova, Tavşancıl ve Körfez gibi bölgelerde özellikle OSB içi arsalarda m² değerleri son bir yılda %100’e varan artışlar gösterdi. Bu eğilim, lokasyon kadar altyapı ve imar hazırlığının da fiyatlar üzerindeki belirleyici rolünü vurguluyor.
Lojistikle Bütünleşen Fabrikalar: 60.000 TL/m²’ye Kadar Çıkıyor
Yalnızca depolama değil, üretim tesislerinde de yeni bir yatırım paradigması oluşuyor. Firmalar, üretim ve sevkiyatı aynı çatı altında yapabilecekleri, yüksek tavanlı ve vinç sistemli yapılara yöneliyor. Bu tür üretim tesislerinde birim m² satış değerleri 25.000 TL’den başlıyor ve nitelikli yapılarda 60.000 TL’ye kadar ulaşıyor.
Nitelik Dönüşümü Başladı
Budak, “Bugün Kocaeli, sanayi yatırımlarında yalnızca büyüklük değil, nitelik açısından da farklı bir döneme girmiş durumda. Geleneksel yapılar yerini daha planlı, sürdürülebilir ve entegre tesislere bırakıyor” diyerek dönüşümün stratejik yönüne işaret etti. Budak’a göre, otomasyon, yapay zekâ destekli stok yönetimi ve çevresel sürdürülebilirlik gibi unsurlar, bölgeyi geleceğin sanayi gayrimenkul modeli açısından öncü konuma taşıyor.” dedi.
Geleceğe Yatırım Zamanı
Kocaeli’nin mevcut verilerle değil, gelecekteki lojistik ve üretim ihtiyaçları doğrultusunda okunması gerektiğini vurgulayan Budak, “Artık mesele Kocaeli’ye yatırım yapmaktan çok, doğru lokasyonu ve fonksiyonel yapıyı bulmak. Bu da yatırımcılara daha stratejik bir yaklaşım gerektiriyor” diyerek sözlerini bitirdi.
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Hakkında: EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ, gayrimenkul sektörün uzman isimleri tarafından 2008 yılında kuruldu. EVA, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilen Değerleme Şirketlerinden olup ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) tarafından finans kurumlarına, “gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi” hizmet verme yetkisine sahip şirketler arasındadır. Ayrıca uluslararası bir kurum olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından Türkiye’de “Regulated by RICS” olarak ünvanı verilen ilk kuruluştur.
EVA Değerleme’nin kendi alanında 26 adet uluslararası ödülü bulunmaktadır. Finans piyasaları konusunda dünyanın önemli otoritelerinden Euromoney Yayın Kurumunun lider dergisi olan Euromoney Magazine her yıl dünyanın birçok ülkesinde çeşitli kategorilerde en başarılı kurumları bilimsel bir çalışma ile belirlemektedir. EVA Değerleme, 2011 senesinde Euromoney tarafından Değerleme Konusunda Türkiye En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması, 2013 senesinde Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde, 2014 senesinde ise “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Araştırma Firması” ödülüne, 2016, 2017 ve 2018 senelerinde tekrar Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde layık görülmüştür. 2020 yılında ise Euromoney’in “Real Estate Awards 2020” ödülleri kapsamında, Türkiye’nin en iyi Gayrimenkul Araştırma ve Gayrimenkul Değerleme firması seçilmiştir. Ayrıca uluslararası International Property Awards, EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlığı 2013-2014 senesi ödüllerinde “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması” ve “Avrupa’nın En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması”; 2014-2015, 2015-2016, 2016-2017, 2017-2018 ve 2018-2019 senesinde ise arka arkaya tekrar “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması” olarak seçmiştir. Tüm bu ödüller yanısıra 2017 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Best Property Appraisal Company, Turkey 2017”, 2018 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Most Innovative Real Estate Valuation Brand, Turkey 2018, 2023 senesinde tekrar Global Brands Magazine tarafından “Best Real Estate Advisor Turkey 2023 ödülüne layık görülmüştür. 2024 senesinde Boston Brand Research&Media tarafından “Best Real Estate Advisor, Turkey 2024 ödülüne layık görülmüştür.
EVA Gayrimenkul Değerleme, her türlü gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların değerlemesi, makine ve ekipman değerlemesi hizmetleri vermekte, gayrimenkul projelerinde fizibilite, şerefiyelendirme, yer seçimi analizi, çalışmaları yapmakta, en iyi ve en verimli kullanım etütleri hazırlamakta, kurumsal imar barışı danışmanlığı hizmeti vermekte, finansal kurumlar için kredilerde yatırım ilerleme raporları hazırlanması hizmetleri vermektedir. Şirketin ortakları ve Yöneticileri arasında Türkiye’nin ilk SPK Lisanslı Değerleme Uzmanlarından Cansel Turgut Yazıcı, Özdil Şahin, Özhan Yurtseven ve Zuhal Balsarı bulunmaktadır. Şirketin Türkiye Otel Sektörü Pazar Analizi Raporu, Türkiye Alışveriş Merkezleri Potansiyeli Analizi raporları, İstanbul Markalı Konut Piyasası Araştırma ve Öngörüler Raporu, İstanbul Yurt sektörü raporu gibi yayınlanmış sektörel araştırma raporları vardır.
